← Назад
Капитальный ремонт
многоквартирных домов
в вопросах и ответах
Совместный проект АСН24 и Фонда капитального ремонта Амурской области
Фонд капремонта многоквартирных домов Амурской области — что это за структура и зачем она нужна? Нужно ли платить за чужие развалюхи, если сам живешь в новостройке? Что делать, если ремонт сделали плохо?

АСН24 совместно с амурским Фондом капремонта отвечает на эти и другие вопросы.
Почему я должен платить за капремонт,
я ведь и так плачу за коммунальные услуги?
За капремонт придется платить — обязанность закреплена в законодательстве.

Все собственники помещений являются и владельцами общего имущества, поэтому должны следить за состоянием крыши, фундамента, лифта, инженерных сетей и т.д.


Капремонт — крайне дорогое мероприятие, затраты доходят до нескольких десятков миллионов рублей. Большинство собственников не смогут его оплатить, если дом начнет разрушаться. Поэтому власти решили остановиться на системе ежемесячных накоплений под контролем государства и самих жильцов.
А если я живу в новостройке,
я могу не платить за капремонт?
Если вы живете в новостройке, сданной в эксплуатацию и попавшей в программу в июне 2015 года, то платить за капремонт вы должны лишь с июля 2020 года.
Платить взносы на капитальный ремонт обязаны все собственники жилья независимо от возраста, социального положения, занимаемой должности и так далее.

Однако, есть несколько особых случаев.

1. Собственники квартир в новостройках, сданных в эксплуатацию и попавших в программу капремонта после ее утверждения (23.01.2014), начинают платить взносы через пять лет после того, как дом будет включен в региональную программу.

2. Взносы на капитальный ремонт не уплачиваются собственниками помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

3. Государство через органы соцзащиты компенсирует расходы на капремонт пожилым собственникам квартир *. Если человек старше 80 лет — льгота 100%. Пенсионерам старше 70 лет — 50%.

* Важно! Льгота распространяется только на 33 квадратных метра. Все, что свыше, — по обычному тарифу.
Раньше же без капремонта как-то обходились?
1
До 1990-х
Рассказываем, как было раньше. В советское время капитальный ремонт домов делали за счет государственных централизованных средств.
2
1990-2007
Перелом случился в 1990-е. Новое законодательство возложило бремя затрат на капитальный ремонт на собственников. Однако отсутствие порядка исполнения этой обязанности собственником делало законодательство только декларацией.

В итоге капремонт фактически финансировался преимущественно государством в рамках отдельных программ, в том числе с минимальным софинансированием со стороны собственников. Темпы такого ремонта были низкими, проблемы копились. С учетом недоремонта восстанавливать жилищный фонд в то время не успевали.
3
Нюансы приватизации
Еще одна сложность касалась граждан, ставших собственниками квартир в результате массовой приватизации.

Статья 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» установила, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома. В первые годы приватизации большая часть домов еще не нуждалась в капремонте, поэтому и обязательства бывшего наймодателя перед новыми собственниками не возникали.

Процесс приватизации в России растянулся на долгие годы, за которые чуть ли не каждый дом стал нуждаться в ремонте. Все это привело к трактовке статьи 16 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» как обязанности органа местного самоуправления отремонтировать все многоквартирные дома на территории муниципального образования.
4
2007 - ...
До 2013 года собственники квартир сами определяли размер платы на капремонт общего имущества и порядок ее внесения, что на практике породило немало проблем.

Для решения этого вопроса в 2007 году создали государственную корпорацию — Фонд содействия реформированию ЖКХ. Капремонт осуществлялся на условиях софинансирования: субъекты РФ получали часть средств из федерального бюджета.

А с 2012 года, когда были внесены изменения в Жилищный кодекс, в России была сформирована новая система финансирования капремонта — с привлечением собственников.
Как ремонтируют дома за рубежом?
Общего источника информации по тарифам и правилам капремонта за рубежом нет, поэтому мы ориентировались на публикации в СМИ и нормативные акты.
Белоруссия
Тариф: 2,3 рубля (600 белорусских рублей до деноминации) в месяц за один квадратный метр общей жилой площади (данные февраля 2016 года).

Плата обязательна для всех — даже для обладателей новостроек. Государство с собственниками «пилят» расходы из соотношения примерно 60 к 40. Деньги хранятся на спецсчетах. Государство тратит их, исходя из своего видения того, какие дома больше нуждаются в капремонте, а какие могут подождать.

https://www.gazeta.ru/social/2016/02/28/8081405.shtml
https://realt.onliner.by/2017/05/02/kapremont-31
https://www.kp.by/daily/26711/3737276/
Германия
Тариф: не менее 58 рублей в месяц (10 евро в год) за квадратный метр для зданий старше 16 лет (май 2017 года).

Капремонтом обычно занимаются управляющие компании, которые планируют эту работу либо за счет собственных средств, либо за счет кредитных программ, которые предлагают местные банки. Выбора, платить или не платить взносы, у европейцев нет. При этом плата за капремонт не защищает жителей Германии от дополнительных платежей в случае необходимых срочных работ.

https://www.gazeta.ru/social/2016/02/28/8081405.sh...
https://vz.ru/opinions/2017/5/16/870460.html
Великобритания
Тариф: в среднем 54 тысячи рублей (716 фунтов стерлингов) за годовое содержание и ремонт дома — отдельного пункта про капремонт в британских платежках нет (данные 2013 года). Финансирование ремонтных работ происходит за счет федерального бюджета и собственника.

https://www.gazeta.ru/social/2016/02/28/8081405.sh...
http://www.m24.ru/articles/60337
Таиланд
Тариф: единовременный платеж при заселении в 600 рублей (350 бат) за квадратный метр жилья эконом-класса, называемый «взнос на амортизационный фонд». Из этого фонда берутся средства на ремонт лифтов, бассейнов, крыш и другого общего имущества. Но как этот фонд будет работать на практике, когда жилье придет в негодность — неизвестно.

http://domchel.ru/text/abroad/159831629746178-prin...
Для сравнения, тариф на капремонт для амурчан
— 7 рублей 90 копеек за квадратный метр
Что можно отремонтировать за счет капремонта?
В инженерной системе холодного и горячего водоснабжения
  • замена стояков системы водоснабжения;
  • замена ответвления от стояков в квартирах до крана;
  • замена разводящих трубопроводов в подвале/тех. подполье;
  • замена узлов учёта и управления;
  • замена комплекса оборудования насосных установок;
  • замена оборудования и оснащения пожарного водопровода.
Ремонт системы газоснабжения
  • замена стояков газоснабжения (до крана);
  • замена внутридомовых магистралей газоснабжения;
  • замена запорной и регулировочной арматуры.
В инженерной системе электроснабжения
  • замена вводно-распределительных устройств;
  • замена внутридомовых разводящих магистралей;
  • замена распределительных этажных щитов (без установки электросчётчиков);
  • замена электрических сетей и электрооборудования для обеспечения работы инженерных систем (теплового узла и т.п.);
  • замена сети освещения мест общего пользования (внутреннее и наружное освещение);
  • замена электрических сетей для питания электрооборудования лифтов;
  • замена либо монтаж контура заземления.
В инженерной системе отопления
  • замена стояков системы отопления (до крана);
  • замена в подвале/тех. подполье магистралей системы отопления;
  • замена регистров, радиаторов отопления в местах общего пользования (подъездах);
  • замена узлов учета и управления;
  • замена (модернизация) оборудования индивидуальных тепловых пунктов;
  • замена/установка теплообменников.
В инженерной системе водоотведения
  • замена стояков системы водоотведения до первых стыковых соединений;
  • замена в подвале выводящих труб системы водоотведения;
  • замена канализационных трапов;
  • замена ливневой канализации;
  • замена выпусков канализации.
Замена лифтового оборудования
  • ремонт и (или) замена лифтового оборудования;
  • пусконаладочные работы по электротехническим устройствам лифта;
  • ремонт внутренних стен, устройств и конструкций лифтовых шахт, машинных и технических помещений.
Ремонт фундаментов
  • усиление грунтов основания фундаментов;
  • ремонт оклеенной, обмазочной изоляции фундамента;
  • устранение местных дефектов и деформаций.
Ремонт крыши
  • замена покрытий кровли с устройством примыканий;
  • ремонт деревянных конструкций скатных кровель с заменой стропильной системы;
  • ремонт цементно-песчаной стяжки на плоской кровле;
  • огне-, био-защита деревянных конструкций;
  • замена утеплителя;
  • ремонт или замена слуховых окон на кровле;
  • замена канализационных выпусков с выводом их за пределы кровли;
  • ремонт металлических ограждений на кровле;
  • ремонт выходов на кровлю с заменой люков, дверей.
Ремонт подвальных помещений
  • восстановление защитного слоя плит перекрытия подвала составами, защищающими от сырости;
  • нанесение на стены подвала гидроизолирующих составов на основе цементных вяжущих;
  • устройство гидроизолирующей стяжки на основе цементных вяжущих на бетонный пол подвала;
  • ремонт штукатурки стен подвалов с окраской водоэмульсионными составами;
  • ремонт местами бетонных полов подвала;
  • ремонт приямков с установкой металлических решёток;
  • герметизация цементным раствором проходов вводов и выпусков инженерных сетей в наружных стенах;
  • замена подвальных окон;
  • окраска потолков подвала;
  • окраска стен подвала;
  • устройство дренажной системы;
  • замена и восстановление обрамлений проемов подвальных продухов,
  • установка металлических решеток;
  • замена дверных блоков.
Ремонт фасадов
  • ремонт штукатурки фасада местами, включая архитектурный ордер (пилоны, пилястры);
  • ремонт штукатурки фасада с полной заменой штукатурного слоя;
  • ремонт на фасадах архитектурного орнамента из погонных и штучных изделий;
  • окраска фасадов по штукатурке или фактурному слою;
  • ремонт герметизации горизонтальных и вертикальных стыков стеновых панелей крупноблочных и крупнопанельных зданий;
  • окраска со стороны фасада общедомовых деревянных оконных переплетов;
  • замена оконных блоков в местах общего пользования с установкой подоконных досок и облицовкой откосов;
  • замена входных наружных дверных блоков;
  • ремонт штукатурки и облицовки цокольной части фасада;
  • ремонт входных групп (восстановление козырьков над входами в подъезды, ремонт крыльца, ремонт ограждения крыльца);
  • смена оконных отливов из тонколистовой оцинкованной стали;
  • смена водосточных труб из тонколистовой оцинкованной стали;
  • смена подвесных желобов из тонколистовой оцинкованной стали;
  • обшивка и утепление фасада (при необходимости).
Скачать полный перечень работ (doc)
В 2016 году работы распределились так
Всего в программе капремонта находятся 4 510 домов (сведения на 29 сентября 2017 года)
Много ли «уклонистов»?
Уже нет. Собираемость взносов на капремонт стабильно и быстро растет. Фонд капремонта объясняет это двумя причинами.
-1-
Работа на самом деле идет
С каждым годом домов ремонтируют все больше, и люди видят, что их взносы действительно используются по назначению.
-2-
Неплательщиков жестко наказывают
С должниками начали работать в упрощенном и жестком виде. За неплательщиками никто не бегает и не пытается их найти. Все документы сразу передаются в суд, и дальше работают приставы.
Можно ли где-то посмотреть,
не записали ли меня случайно в должники?
Фонд капремонта запустил сервис «Узнай о своих долгах». С его помощью любой гражданин может узнать онлайн, есть ли у него задолженность по взносам на капремонт. Для этого не нужна даже регистрация на портале. Посетитель переходит в электронную форму, вводит лицевой счет, заполняет название населенного пункта, улицы, номер дома и квартиры.

Задолженность за конкретной квартирой отображается на актуальную дату. Также сервис выдает информацию о начисленных пенях.

Кроме того, сервис позволяет оплачивать взносы на капремонт прямо с сайта.

Проверить, есть ли у вас долги, можно кликнув по кнопке ниже:
Узнай о своих долгах
Почему именно фонд капремонта собирает деньги?
Какие еще есть варианты?
Вариантов у собственников два — или перечислять взносы на счет регионального оператора (то есть, в фонд капремонта), или на так называемый специальный счет. Перейти с первого способа на второй или наоборот можно в любое время — понадобится только провести собрание собственников и принять общее решение.
Плюсы и минусы регионального оператора
Контроль государства
Государство ведет контроль над расходованием денежных средств собственников (прокурорский надзор, проверки жилищной инспекции, финансовый контроль и надзор и т.д.).
Гарантия выполнения работ
Региональные власти несут ответственность по обязательствам фонда, что дает гарантию гражданам на выполнение всех работ.
Конкурс среди подрядчиков
К проведению работ привлекаются подрядные организации на конкурсной основе.
Сложно повлиять на очередность работ
Решение об изменении сроков и вида проведения капремонта принимает министерство ЖКХ области.
Ваш дом все равно отремонтируют
Если у собственников не хватает денег, капремонт проводится за счет собственников других домов в сроки определённые региональной программой.
Плюсы и минусы спецсчета
Тогда, когда вам удобно
Если денег на счете достаточно, капремонт можно провести в любое время, независимо от плана.
Бумажная волокита
Собственники сами несут расходы по содержанию и ведению счета и взаимодействуют с выбранным банком.
Ни копейки мимо
Средства фонда идут на капремонт только вашего дома.
Чужие долги
Собственникам самим придется выбивать долги из соседей-неплательщиков.
Хоть крыша, хоть подвал
Вы сами можете контролировать формирование фонда и ремонтировать то, что считаете нужным.
Никто не поможет
Если средств на капремонт не хватает, собственники сами ищут источник финансирования, а в случае кредитования выплачивают проценты по кредиту.
Рабочие на ваш вкус
Вы сами можете выбирать подрядную организацию, определять сроки выполнения работ.
Контроль на вашей совести
Собственники сами контролируют работу подрядной организации — в частности, разбираются с недобросовестными рабочими.
Можно заработать
Средства можно положить на депозит в банк, а доходы от процентов потратить на дополнительные работы по капремонту.
Что делать, если мы с соседями самостоятельно сделали капитальный ремонт?
Если вы с соседями платите взносы на счет регионального оператора (в «общий котел»), но успели за свой счет сделать капитальный ремонт до того, как в ваш дом пришли рабочие, часть потраченных вами денег будет засчитана вам в счет уплаты взносов.

Однако, есть верхний предел суммы, которую можно зачесть таким образом. На сегодняшний день, предельная стоимость капремонта составляет
8 005 рублей за квадратный метр площади.

Кроме того, средства засчитываются лишь за те услуги и работы, которые были сделаны не позднее 12 месяцев до даты подачи документов и полностью оплачены.
Какие документы необходимо представить в Фонд для зачета средств?
1
Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления;
2
Решение общего собрания собственников помещений о проведении капитального ремонта с указанием вида услуг и (или) работ и источника их финансирования;
3
Решение общего собрания собственников помещений о наделении лица полномочиями по представлению документов в адрес регионального оператора;
4
Договор на выполнение услуг и (или) работ по капитальному ремонту;
5
Проектно-сметная документация, соответствующая законодательству Российской Федерации;
6
Акт (акты) приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, используемого (используемых) по учету ремонтно-строительных работ в соответствии с федеральным законодательством;
7
Платежные документы, подтверждающие оплату оказанных услуг и (или) выполненных работ;
8
Протокол общего собрания собственников помещений с утверждением списка собственников помещений в этом многоквартирном доме, в отношении которых будет производиться зачет средств.
Кто и как определяет,
какие дома будут ремонтировать первыми?
Сбор информации
Управляйки, ТСЖ и кооперативы отправляют документы в органы местного самоуправления, а они затем направляют эти документы в министерство ЖКХ
Составление программы
Министерство ЖКХ области обобщает информацию и составляет проект программы капремонта. При определении очередности учитывается износ общего имущества, год ввода в эксплуатацию и дата последнего капремонта.
Утверждение программы
Утверждает региональную программу правительство области.
Корректировка данных
Не реже чем раз в год программу актуализируют — с учетом новых проблем добавляют дома, либо передвигают в очереди те, которым необходим срочный ремонт.
Как жильцы могут проконтролировать ход ремонта? Могут ли они сами определять перечень работ, видеть ПСД?
Если вы придете и потребуете отчета по ремонту у рабочих, вам ничего не дадут. Контролировать работы может лишь уполномоченное лицо, которое собственники должны выбрать на общем собрании. К слову, в качестве уполномоченного можно привлечь специалиста со стороны или задействовать эксперта из своей управляющей компании.
Если вас выбрали уполномоченным лицом
1
познакомьтесь и обменяйтесь контактами с представителем подрядной организации (прорабом), а также с куратором от Фонда капремонта;
2
изучите состав работ, он прописан в смете;
3
при отсутствии замечаний подпишите итоговый акт приемки работ. При наличии замечаний письменно их зафиксируйте и передайте в Фонд и представителю подрядной организации для исправления;
4
задавайте любые интересующие вопросы в отношении проведения работ представителям подрядной организации и Фонда
5
при выявлении некачественного проведения работ обращайтесь в Фонд капремонта.
Совет: Стройматериалы, которые демонтируют во время ремонта, могут быть использованы для нужд дома или двора. Чтобы оставить строительные отходы, нужно принять решение на общем собрании собственников.
Могут ли жильцы повлиять на очередность работ, если им кажется, что их дому ремонт нужен срочно
(крыша течет, например)?
Куда в таком случае обращаться?
Могут. Но изменения в программу вносятся только на основании решения собственников. Для этого нужно:

1. Провести общее собрание собственников и принять решение об изменении сроков (вида) проведения капитального ремонта.

2. Направить решение в комиссию по установлению необходимости проведения работ по капремонту в орган местного самоуправления. Комиссия решит, менять ли очередность, и в случае необходимости направит акт в министерство ЖКХ, которое уполномочено актуализировать программу.
Помимо этого, необходимо будет выполнить ряд условий:
Платежная дисциплина
Размер фактических поступлений взносов на капитальный ремонт от собственников помещений в доме должен составлять не менее 70%.
Надо вернуть уже потраченное
Внеплановое изменение даты или вида ремонта в краткосрочном плане теперь накладывает на собственников и определённые обязательства. В течение 72 месяцев с начала проведения ремонтных работ собственники должны будут возместить средства, которые были затрачены на проведение ремонта. Это может потребовать от собственников принятия решения об установлении дополнительных взносов на капремонт.
Немного бумажной работы
В обязательном порядке комиссия по установлению необходимости проведения работ по капремонту должна будет оформить решение в соответствии с требованиями, которые определены порядком установления необходимости проведения капитального ремонта.
Только с учетом данных требований министерство ЖКХ области вправе внести изменения в региональную программу.

Важно! Изменения в региональную программу вносятся при условии достаточности средств фонда капитального ремонта многоквартирных домов.

Контакты комиссии можно найти на сайте администрации вашего муниципалитета.
Если дом пострадал в результате чрезвычайной ситуации?
Если ваш дом пострадал при коммунальной аварии, пожаре, наводнении, землетрясении и других чрезвычайных ситуациях, его отремонтируют вне очереди.

Средства на работы такого рода берутся из так называемой «подушки безопасности». Это неснижаемый остаток средств на счете Фонда. В настоящее время он составляет 20% от прогнозируемой суммы взносов на капитальный ремонт, которая должна будет поступить на счет Фонда в текущем году.
Что делать, если подрядчик затягивает сроки?
Договоры с подрядчиками достаточно жесткие и затягивание сроков, а тем более невыполнение каких-либо обязательств, влекут за собой наложение штрафных санкций. Фонд вправе расторгнуть договор в случае существенных нарушений и выбрать новую подрядную организацию путем проведения электронного аукциона. Поэтому в случае обнаружения некачественного выполнения работ, затягивания сроков, конфликтов с представителями подрядчика, немедленно обращайтесь в Фонд капремонта.
ПОЖАЛОВАТЬСЯ НА РАБОЧИХ
Что делать, если ремонт сделали плохо?
Если вскоре после окончания ремонта у вас «вылезли» дефекты (летом провели ремонт крыши, а осенью в подъездах появились потеки после дождя; через какое-то время после ремонта фасада потрескалась краска и т.д.), то не стоит отчаиваться. 5 лет подрядчики несут ответственность за качество работ и обязаны их переделать. Это гарантийный срок.

Для этого собственникам необходимо:

  • письменно (лучше с фото- и видеосъемкой) зафиксировать дефекты;
  • обратиться в Фонд капитального ремонта.

Подрядчик обязан устранить недостатки бесплатно и в разумный срок.
Контакты Фонда капремонта
+7 (4162) 77-65-01 — приемная
+7 (4162) 77-65-12 — горячая линия
(по будням с 14:00 до 18:00)
+7 (4162) 77-65-10 — абонентский отдел
(по будням с 09:00 до 18:00, обед с 13:00 до 14:00)

fkramur@yandex.ru — электронная почта
675000, Амурская область,
г. Благовещенск, ул. Амурская, 85
ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ?
Пишите в Фонд!
Написать вопрос
Автор: Мария Казакова, Иван Полица; инфографика: Александр Софронов; верстка: Александр Софронов, Мариус Шимкус