Немало копий практикующими юристами сломано в судебных процессах по искам о сносе либо сохранению самовольных построек. Суды по данной категории дел порой выносят самые противоречивые решения. Например, дело, в котором мы принимали участие на стороне истца, длилось ни много ни мало, с 2017 года. И только 17 ноября 2023 года Амурский областной суд, после двух кассаций (дело №33АП-4060/2023), пересмотрел свое решение и вынес окончательный вердикт, заставив ответчика устранить нарушения противопожарных норм. По делу были проведены четыре судебные экспертизы, которым суды различных инстанций давали далеко несовпадающие оценки.

В неоднозначности трактовок судов различных инстанций попытался разобраться Верховный суд РФ. Так, в постановлении Пленум Верховного Суда РФ от 12 декабря 2023 г. № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» содержатся новые разъяснения, в каких случаях самовольные постройки подлежат сносу или сохранению.

В последнем пленуме нашел свое развитие концептуальный подход к сносу самовольной постройки как к мере ответственности, применяемой в крайних случаях, с одновременной направленностью на сохранение объектов, которые можно сохранить либо реконструировать, привести с соответствие с правилами и требованиями, за исключением случаев, когда их использование действительно опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Одним из признаков самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство. Но само по себе отсутствие разрешения на строительство, как указал пленум, не может являться единственным основанием для сноса, если такой объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает прав иных лиц.

Также, одним из признаков самовольной постройки является нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Но суду следует оценить их существенность. Например, существенным нарушением является возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, включенные в Градостроительный кодекс (не более 3 этажей с общей высотой не более 20 метров).

Вместе с тем, с учетом конкретных обстоятельств дела, допущенное при возведении постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Одним из ключевых вопросов, затронутых пленумом, стало разъяснение о том, что независимо от того, заявлено ли истцом требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями либо только требование о сносе, суд должен вынести на обсуждение сторон вопрос об устранимости допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил или нарушения ограничений, связанных с пользованием земельным участком.

При установлении такой возможности суд выносит решение, предусматривающее оба возможных способа — либо снос, либо приведении ее в соответствие с установленными требованиями, и указывает сроки их исполнения. Выбор способа исполнения решения суда определяется должником. В срок, установленный для сноса самовольной постройки, он обязан это сделать либо представить в орган местного самоуправления утвержденную проектную документацию, предусматривающую реконструкцию постройки, а в отношении объектов индивидуального жилищного строительства или садовых домов — уведомление о планируемой реконструкции.

В течение срока, установленного для приведения самовольной постройки в соответствие с требованиями, должник вправе произвести необходимые работы по реконструкции и обратиться за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а в отношении объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома — с уведомлением об окончании реконструкции.

Пленум также отметил, что вступившее в силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на нее независимо от фактического сноса. Это исключит возможные злоупотребления, когда объект может передаваться из рук в руки в целях неисполнения решения суда. На мой взгляд, разъяснения нового пленума поможет судам ускорить рассмотрение дел по самовольным постройкам.