О новеллах российского законодательства в сфере индивидуального жилищного строительства
В своих многочисленных публикациях на сайте АСН24, а также в прямых эфирах радио «Мир» я неоднократно поднимал к рассмотрению наиболее острые вопросы, связанные с реализацией жилищной политики на территории Амурской области.
9 августа 2024 года в региональной общественной приемной партии «Единая Россия» мною была проведена информационная встреча в рамках проекта «Центр бесплатной юридической помощи», реализуемого при поддержке гранта губернатора Амурской области.
В статусе модератора и спикера встречи (по согласованию с руководителем регионального отделения «Ассоциации юристов России» Ириной Птахиной) на обсуждение участникам проекта мною была предложена тема: «Актуальные проблемы индивидуального жилищного строительства на территории Амурской области».
Одним из основных приоритетов дальнейшего развития индивидуального жилищного строительства в Амурской области является повышение его привлекательности. И именно это направление декларируется в Концепции развития жилищного строительства на период 2021-2030 годов, которая была утверждена Постановлением правительства Амурской области от 07.07.2021 № 454.
При этом, для реального наполнения термина «привлекательность» соответствующими темпами и цифрами роста, областное правительство предусмотрело целый комплекс мер, включая вопросы газификации, льготных ипотечных программ, а также крупных инфраструктурных и инвестиционных проектов.
Однако, несмотря на предпринимаемые усилия, не все вопросы индивидуального строительства имеют четкую регламентацию. Имеющимися пробелами законодательства зачастую пользуются не самые добросовестные застройщики.
Что делать, если вам продали дом, который зимой промерзает насквозь и трещит по швам, а расходы за потребляемую электроэнергию бьют немыслимые рекорды? Куда бежать? К кому обращаться?
И если с недостатками в многоквартирных домах на этапе их строительства разбираются инспектора Госстройнадзора и 214-ФЗ требует от застройщика соответствующего качества, то с частными домами все намного хуже.
Судите сами, лишь только с 1 марта 2022 года в 214-ФЗ были введены нормы, регулирующие вопросы строительства индивидуальных жилых домов по договорам долевого участия, а также вопросы режима общего имущества собственников индивидуальных жилых домов, которые возводятся по договорам долевого участия.
А много ли у нас в Амурской области строится индивидуальных домов по договорам долевого участия? К сожалению, статистика дня сегодняшнего не особо изобилует подобными примерами, так как подавляющая часть сделок оформляется посредством договоров купли-продажи и по договорам строительных подрядов.
Для применения договоров долевого участия в индивидуальном строительстве нужен особый размах, который доступен лишь весьма крупным застройщикам, например, при комплексном освоении новых территорий.
Институт долевого участия, регламентируемый 214-ФЗ, предусматривающий обязательное проектное финансирование через счета эскроу, не в особом почете в среде мелких застройщиков-однодневок с низкой социальной ответственностью.
Многих пугает дефиниция статьи 860.7 Гражданского кодекса с жесткой конструкцией, позволяющей депоненту блокировать денежные средства на счете эскроу в определенных ситуациях.
В отсутствие специального закона, регулирующего правоотношения в сфере индивидуального строительства, нормы, предусмотренные статьей 475 Гражданского кодекса пока лишь приводят нас к удручающему пониманию отсутствия многовариантности решения проблемы. Если недостатки существенные – возвращаем дом. Если устранимые – можно заставить продавца сделать ремонт или соразмерно уменьшить цену договора, а также возместить все убытки.
С 1 марта 2025 года вступает в силу новый Федеральный закон от 22 июля 2024 г. № 186-ФЗ «О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу», который призван урегулировать отношения, связанные со строительством юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями индивидуальных жилых домов, посредством использования типовой проектной документации и домокомплектов.
Казалось бы, рывок вперед, по сравнению с теми проблемами, которые существуют в этой сфере в настоящее время. Однако, при детальном изучении, приходит понимание торопливости законодателя при его разработке, а также оторванности от реалий дня сегодняшнего.
Ориентированность закона на такую терминологию, как «домокомплект» и «счета эскроу» приводит к пониманию, что закон изначально был исключительно и безальтернативно заточен под крупных игроков этого сегмента рынка, решительно отсекая всю «мелочевку».
Значительная же часть недобросовестных застройщиков (и в первую очередь физических лиц) опять остается в серой зоне, вне рамок досягаемости гражданско-правовой ответственности, в части получения конечного результата при восстановлении нарушенного права пострадавшего покупателя или заказчика. Зачастую, судебное решение не сулит и никоим образом не гарантирует пострадавшему лицу получение того, что ему причитается по исполнительному листу. В эти сети так и будут продолжать попадать наши сограждане до тех пор, пока закон не будет доведен и доработан до нужной кондиции.
На мой неискушенный взгляд, необходимо внести радикальные изменения в редакцию части 1 статьи 5 и дополнить ее применением Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» в части, неурегулированной нормами Гражданского кодекса.
Также в обязательном порядке дополнить новый специальный закон нормами по аналогии со статьями 6 (неустойка за несвоевременную передачу объекта), 7 (ответственность за передачу объекта с недостатками), 9 (расторжение договора), 10 (убытки, моральный вред, штраф), 21.1 (достройка объекта при банкротстве застройщика), 23.1 (реестр проблемных объектов)
На сегодняшний день можно констатировать тот факт, что пока наше законодательство так и не выработало эффективного правового механизма и надежных гарантий в сфере индивидуального жилищного строительства.
