О правах собственника объекта недвижимости, расположенного на чужом земельном участке

— Роман Стефанович, нередко встречаются ситуации, когда объект недвижимости (здание или сооружение) принадлежит одному собственнику, а земельный участок, на котором он расположен — другому. Как с точки зрения закона должны выстраиваться отношения между этими собственниками? Какие есть особенности?

— Действительно, такие ситуации нередки. И потому совсем недавно в Гражданском кодексе появились нормы, регламентирующие подобные случаи. Собственник недвижимости, расположенной на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется этим участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником земли. Этого правила раньше в законе не было.

В иных случаях (при отсутствии права пользования земельным участком по закону или по договору) собственник здания или сооружения может пользоваться данным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению.

— Какие конкретные полномочия есть у владельца недвижимости, расположенной на чужом земельном участке? Какие гарантии его прав?

— Собственник здания (сооружения), находящегося на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этим зданием (сооружением) по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащее ему здание (сооружение), если это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника этого участка или его иного законного владельца.

При этом, случайная гибель здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не влечет прекращения права их собственника на земельный участок, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке.

— Если произошла случайная гибель объекта, когда его владелец должен решить вопрос о восстановлении (строительстве нового здания или сооружения)? Сразу? Или он сам может определять сроки?

— Если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, его право пользоваться участком (в объеме, необходимом для обеспечения доступа к зданию или сооружению) прекращается, однако законом или договором с собственником земли могут быть предусмотрены иные условия. При этом, конечно, лучше, когда заключен договор.

— Как можно оформить в собственность земельный участок под своим объектом?

— Понятно, что решение этого вопроса, в первую очередь, будет зависеть от волеизъявления собственника земельного участка, — тут как договоритесь.

Однако, если объект расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вы вправе требовать передачи в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для использования вашей недвижимости, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом. При этом, собственник объекта может получить земельный участок под ним, воспользовавшись преимущественным правом — без проведения торгов либо бесплатно, если ни разу не воспользовался правом приватизации земельных участков.

Компетентные разборы вопросов, связанных с недвижимым имуществом — в нашей горячей теме.

Информация подготовлена Амурским управлением Росреестра