Cделки с недвижимостью: когда без нотариуса не обойтись

Люди ценят гарантии, когда покупают или продают квартиру с нотариусом

— Федор Владимирович, статистика по стране говорит о том, что число нотариальных сделок с недвижимостью все время растет. С чем это связано?

— Думаю, что участники сделки все больше понимают риски простой письменной формы договора и ценят гарантии, которые дает его нотариальное удостоверение. Они заботятся о юридической защите своих прав собственности, даже когда сделку не обязательно удостоверять. Ведь нотариус отвечает за качество своей работы не только репутацией, но и своим имуществом, поэтому он заинтересован в обеспечении интересов обеих сторон.

Надежность заключения договора купли-продажи у нотариуса еще и в том, что он работает по системе «одного окна»: сам запрашивает нужные справки и выписки из госреестров, проверяет их. Во время самой сделки нотариус внимательно оценивает дееспособность сторон, выясняет реальную волю заявителей, осознанность и добровольность их действий.

У меня были ситуации, когда под давлением родственников престарелый человек говорил одно, а при разговоре с ним при других обстоятельствах выяснялось, что продавать или дарить имущество он не собирался. Зачастую такой тонкой работой риелторы не занимаются. 

По теме: Самый главный миф — это то, что нотариус просто ставит печать

— Если вы приобретаете квартиру в новостройке или строящемся доме, услуги нотариуса вам не потребуются. Все документы полностью оформят застройщик и работник банка. А вот при покупке жилья на вторичном рынке есть ситуации, когда купля-продажа невозможна без нотариального оформления.

Во-первых, когда несовершеннолетний — единственный собственник жилья или его совладелец, а родители хотят продать или подарить эту квартиру. Когда лицо, совершающее сделку, признано ограниченно дееспособным. Наконец, когда жилье оформлено в долевую собственность и продается доля имущества. В этих случаях при отсутствии нотариального удостоверения документов Росреестр откажет в регистрации права, а сама сделка в дальнейшем может быть признана недействительной в суде.

К сделкам с участием материнского капитала повышенное внимание

— Сейчас граждане активно используют материнский капитал. В этом случае тоже нужно идти к нотариусу?

— Да, конечно. К таким сделкам повышенное внимание, ведь речь идет о несовершеннолетних и соблюдении их прав. Один из самых важных моментов в использовании маткапитала при покупке жилья — выделение долей всем членам семьи. И тут необходима помощь нотариуса. К примеру, молодая семья приобретает квартиру в ипотеку, у них рождается ребенок, они получают маткапитал и за счет него гасят ипотеку. При этом родители обязаны выделить долю ребенку с участием нотариуса.

Или возьмем ситуацию, когда, наоборот, покупатель приобретает квартиру, купленную продавцом с использованием маткапитала. В этом случае покупателю нужно очень основательно проверять этот объект. Если продавец обошел закон и не наделил детей равнозначными долями, есть вероятность, что новый собственник получит права лишь частично — без учета детских долей. В худшем случае суд признает сделку недействительной.

— А с какими вопросами обращаются люди, когда хотят использовать материнский капитал?

— Часто родители не понимают, что бюджетные средства не являются их собственностью или собственностью мамы. И что основная цель выдачи маткапитала — поддержка несовершеннолетних. Поэтому при покупке квартиры с привлечением маткапитала получить долю в праве собственности на нее должны все — оба родителя (если брак официально зарегистрирован) и дети.

Некоторые не знают, что купить с использованием маткапитала можно далеко не всякую жилплощадь, а только пригодную для жизни. Особенно часто такие вопросы возникают в сельской местности, где много ветхого жилья. Если квартира приобретается с привлечением маткапитала и ипотеки, то Пенсионный фонд не будет перечислять денежные средства на покупку аварийного жилья. Так что бывает, люди дом выбрали, но сделка не проходит.

Еще люди часто не учитывают, что когда покупают жилье с привлечением маткапитала и при этом добавляют свои личные сбережения, хоть рубль, — то меняется режим совместной собственности супругов. И потом при расторжении брака у них возникают вопросы. Например, как разделить квартиру, купленную на маткапитал и на личные средства.

Или, к примеру, покупается дом на земле, а впридачу к нему — земельный участок. Но на приобретение земельного участка Пенсионным фондом денежные средства не выделяются, поэтому добавляются личные сбережения супругов. Меняется режим совместной собственности, и надо опять обращаться к нотариусу.

— А случались ли в вашей практике случаи мошенничества при удостоверении сделок с материнским капиталом?

— Я знаю случаи, когда люди пытались обналичить средства у своих ближайших родственников или друзей, купить у них квартиру, то есть сделка носила фиктивный характер. К примеру, семья построила дом и проживала в нем без оформления в собственность вплоть до получения сертификата под маткапитал. С целью обналичивания субсидии дом оформили в собственность на родственника семьи, затем выкупили его с использованием средств маткапитала. Жилищные условия при этом фактически не улучшились, а бюджетные деньги ушли на другие цели.

В моей практике был случай, когда одна женщина пыталась, покупая квартиру с использованием средств маткапитала, провести двойную сделку: одну проводила через МФЦ, а другую — через нотариуса. То есть она рассчитывала купить таким образом две квартиры. Следует помнить, что хищение различных социальных выплат влечет наказание в виде огромных штрафов и в ряде случаев — лишение свободы сроком до 10 лет.

Дарить или завещать: что выбрать?

— Федор Владимирович, очень много людей идут к нотариусу, когда хотят подарить или завещать квартиру. Но всегда ли в этих случаях нужно обращаться к специалисту?

— Если договор дарения сопровождается отчуждением долей, он подлежит обязательному нотариальному удостоверению. То есть один супруг согласен подарить свою долю, а другой нет. В иных случаях стороны могут обратиться за услугой по собственной инициативе. То есть если дедушка и бабушка, которые являются собственниками квартиры, хотят подарить ее внучке, идти к нотариусу по закону не обязательно. Однако в этом случае привлечение специалиста обеспечит им максимальную юридическую безопасность и упростит регистрацию в Росреестре.

По теме: Хочешь узнать человека — подели с ним наследство

Что касается завещания, то согласно действующему законодательству оно должно быть в обязательном порядке нотариально удостоверено. Нотариус поможет составить проект документа, разъяснит его смысл и значение, проверит, соответствует ли его содержание действительным намерениям завещателя и не противоречит ли требованиям закона.

— Пожилые люди часто сомневаются, что лучше оформить: завещание или дарение. Какие главные отличия двух этих документов? В какие сложнее внести изменения?

— Завещание — сделка односторонняя, она зависит только от воли одной стороны, и если это совместное завещание супругов — от волеизъявления супругов. Завещание можно отменить, изменить, дополнить, делать это не возбраняется хоть каждый день. И при этом ни родственников, ни наследников по завещанию можно не ставить об этом в известность. Нотариус, удостоверивший завещание, обязан хранить в тайне сведения о его содержании до смерти завещателя. Завещание обретает свою юридическую силу только после смерти завещателя. То есть до собственной смерти гражданин остается собственником имущества.

— А в чем сложности договора дарения?

— Изменить договор дарения, даже если заложить в документ норму об его отмене, значительно труднее. Это многосторонняя сделка. Право собственности на квартиру у одаряемого возникает сразу после государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре. После этого даритель лишается права собственности на недвижимость.

Часто при отчуждении недвижимости пожилые люди теряют субсидии и льготы. И мы всегда предупреждаем об этом стариков. Для многих это очень существенный факт.

— А вы можете в каких-то ситуациях отказать человеку в оформлении завещания или договора дарения?

— Да, конечно. Когда человек в силу своего физического, психического состояния не понимает и не осознает, что делает. Или когда сделка совершается под давлением родственников. С таким, к сожалению, приходилось сталкиваться. Выясняется это, как правило, в ходе многократных встреч с гражданами.

— И сложно ли отменить такую сделку, если она уже совершена?

— Знаю случай, когда напористая невестка добилась для своей дочери квартиры от пожилых родителей своего погибшего мужа. Полквартиры девочке завещала бабушка, которая впоследствии умерла. А вторую половину под давлением подарил дед. После сделки невестка напрочь забыла про деда и запретила девочке его навещать. В ситуацию вмешалась родная сестра дедушки, которая рассказала, что внучка не является деду родной. В итоге суд отменил завещание, а вот договор дарения оспаривается до сих пор.

— А часто ли люди, находясь в здравом уме, оставляют завещания в пользу совершенно посторонних людей. Возможно ли оспорить их в этом случае?

    — Оспорить в судебном порядке нотариально удостоверенное завещание не так просто, для этого должны быть серьезные основания. Всегда найдутся наследники, которые недовольны волей наследодателя. Завещание может быть признано судом недействительным по иску лица, права или законные интересы которого нарушены этим документом (к примеру, наследниками по закону).

⠀

Всегда есть причина, по которой человек хочет распорядиться своим имуществом именно так, как указал в завещании.

Так, в зависимости от обстоятельств, завещание может быть признано недействительным по следующим основаниям:

• не соответствует требованиям закона;
• совершено гражданином, признанным в судебном порядке недееспособным;
• совершено гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими;
• совершено под влиянием заблуждения, обмана, насилия, угрозы, стечения тяжелых обстоятельств.

Следует учитывать, что все эти обстоятельства выясняет нотариус при удостоверении завещания. По таким делам практически всегда назначаются посмертные психолого-психиатрические экспертизы, запрашиваются медицинские документы, опрашиваются свидетели.

По нашему мнению, наследники должны уважать волю завещателя. Всегда есть причина, по которой он хочет распорядиться своим имуществом именно так, как указал в завещании. Возможно, у него есть какая-то обида на родственников, которых он лишил наследства. Возможно, он хочет передать свое имущество более незащищенным членам семьи (внукам, несовершеннолетним или у которых сложное финансовое положение), кто-то хочет путем составления завещания отблагодарить за заботу и уход (даже в случае, если это завещание составлено на постороннее лицо).

— А кто не может получить в дар недвижимость или ее подарить?

— Подарить или завещать можно всем. А вот распоряжаться недвижимостью — дарить или завещать ее — не могут несовершеннолетние или недееспособные люди.

Когда в наследство передается бизнес

— В нашей области есть немало предпринимателей, которые хотят передать в наследство не просто недвижимость, а весь бизнес. Вам часто приходится консультировать людей по этому вопросу?

— У нас аграрный регион. И у нас очень много фермеров, частных предпринимателей, владеющих земельными наделами, которые даже на праве аренды стоят огромных денег. У них есть техника в лизинг и кредиты в банках на очень выгодных льготных условиях, которые наследник готов оплачивать и счастлив платить под этот минимальный процент. И все это предпринимателю очень важно сохранить. Поэтому есть ответственные владельцы, которые заранее приходят и спрашивают, как это сделать, какие нужны документы.

⠀

Была ситуация, когда в отопительный период в разгар зимы умер директор и учредитель предприятия ЖКХ — единственного в районе, на котором были котельные, уголь, и завтра нужно было заплатить за уголь, а послезавтра собирать деньги за месяц.

С юридическими лицами еще все серьезнее и сложнее. Особенно если передача наследства происходит экстренно, когда владелец бизнеса неожиданно умирает.

Была ситуация, когда в отопительный период в разгар зимы умер директор и учредитель предприятия ЖКХ — единственного в районе, на котором были котельные, уголь, и завтра нужно было заплатить за уголь, а послезавтра собирать деньги за месяц. Буквально за один день нужно было назначить управляющих, провести работу с наследниками, понять, какие функции они могут возложить на себя, разобраться со всеми активами умершего, включая договор концессии, по которому предоставлялось муниципальное имущество.

Вот такие ситуации — когда нужно все решать оперативно, без ошибок, без ущемления прав всех участников сделки, — возникают очень часто. И я всегда говорю своим клиентам: если чего-то не знаете, но хотите быть уверенными за будущее своих близких, — лучше заранее прийти и проконсультироваться.

— Знаю, что законом предусмотрена возможность после смерти гражданина создать наследственный фонд. Но многие не понимают, в чем его суть.

— Да, такой фонд может учреждать нотариус после смерти человека, основываясь на завещании наследодателя. Когда наследодатель умирает, нотариус должен направить в уполномоченный госорган заявление о регистрации фонда. В этой бумаге указывается имя гражданина или компании, которые будут управлять фондом. Таким образом, все наследуемое имущество сразу после смерти владельца аккумулируется в новом правовом институте.

Из этих активов или из доходов от их управления имуществом можно будет производить выплаты тем лицам, которых владелец состояния указал в завещании. Отмечу, что в Амурской области наследственные фонды пока не создавались. Предприниматели предпочитают распоряжаться своим имуществом на случай смерти путем оформления завещания.