Застройщиков идеальных не бывает

Игорь Волобуев:

— Мы более 15 лет представляем интересы граждан в различных сферах юридической деятельности, участвовали во всех резонансных процессах, которые касались недвижимости наших бывших амурчан. Эта проблематика занимает подавляющую часть нашей работы.

 Лидия Семина:

— У нас много видов экспертиз в группе компаний, но сегодня мы остановимся подробно на одной — это строительно-техническая экспертиза качества жилья. Наши эксперты работают по разным направлениям — есть эксперты-сметчики, оценщики, есть эксперт-электрик.

 Андрей Добрый:

— То есть целая команда работает над тем, чтобы провести экспертизу?

 Лидия Семина:

— Да, и мы работаем на территории всей Амурской области, выезжаем в Тынду, Зею, Февральск.

 Андрей Добрый:

— А вы проверяете только новостройки?

 Лидия Семина:

— Нет, мы проверяем все дома на качество. Сейчас мы наблюдаем бум малоэтажного строительства. Многие строят себе частные дома, приобретают, в том числе, и в ипотеку. Целые улицы в Чигирях! Самый распространенный запрос экспертизы — это экспертиза малоэтажного домика.

 Андрей Добрый:

— Вопрос от слушателей как раз насчет малоэтажного строительства в поселке Чигири: «Купили дом, в ходе проживания оказалось, что дом имеет какие-то недостатки. Обратились к продавцу, а он сказал, что вы подписали акт без замечаний, ко мне нет претензий. Что делать?»

Игорь Волобуев:

— Довольно частый случай в последнее время.

 Самый перспективный район, динамично развивающийся — это Чигири. И в последнее время все чаще поступают к нам обращения граждан. Приведу в качестве примера: в Благовещенском районном суде рассматривается целый пакет однородных дел с проблемными домами. Эксперты группы компаний Лидии Семиной провели экспертизы домов обратившихся пострадавших и выявили вопиющие нарушения строительных правил, сделали сметы — расчет сметной стоимости устранения этих недостатков. И суммы довольно-таки внушительные — от полутора до двух миллионов рублей.

 Андрей Добрый:

— Это имеется в виду сумма ремонта?

 Игорь Волобуев:

— Да! Стоимость устранения выявленных недостатков составляет от полутора до двух миллионов рублей. Это подтверждено экспертными заключениями, эти материалы сейчас переданы в суд. Паритет цен, представьте: дом — стоимость от шести миллионов (в зависимости от площади и других параметров) до восьми миллионов рублей, а стоимость устранения недостатков — примерно два миллиона рублей. Это одна треть!

 Андрей Добрый:

— Почему так происходит? Никто не контролирует? Какие-то органы, которые должны контролировать или сами покупатели не особо внимательно осматривают свое жилье?

 Игорь Волобуев:

— Самый важный фактор — мониторинг, которого нет.

 Лидия Семина:

— Я должна добавить, что не выдвигаются какие-то требования к малоэтажному строительству. Строителей никто не обязывает делать проект. Проект должен быть у многоэтажного строительства, их и проверяют, и принимают. В малоэтажном таких требований просто нет, и застройщики пользуются тем, что люди не обладают специальными строительными познаниями. А вы заехали, и у вас летом, извините, пошел дождь в доме. Это реальный случай я вам рассказываю.

 Игорь Волобуев:

— Есть такое понятие — «скрытые недостатки». Человек, который не обладает профессиональными познаниями, который не обращается к помощи каких-то экспертов, инженеров, строителей, визуально не может их определить. Тем более продавцы обладают зачастую очень хорошими психологическими навыками и знают, когда необходимо «переключить» внимание покупателя и отвлечь его от явных проблем.

Андрей Добрый:

— Некоторые недостатки невооруженным глазом сразу не увидишь. Их можно как-то определить с помощью специалистов, которые скажут: вот здесь у вас зимой будет холодно, вот здесь у вас весной потечет. Или же это нужно прожить самому покупателю какой-то период времени?

Игорь Волобуев:

— Я думаю, подавляющую часть недостатков можно выявить с помощью специального оборудования, которое имеется у экспертов.

 Лидия Семина:

— Наверное, процентов 50 недостатков можно выявить на ранней стадии. И знаете почему: потому что пока человек не купил жилье, оно не является его собственностью, и застройщик этим пользуется: они очень умело «зашивают» недостатки, закрывают.

 К примеру, у нас основные [по Чигирям] недостатки были по крышам. Вот вы бы додумались, купив дом, залезть на крышу, начать проверять?

 Андрей Добрый:

— А я бы ничего и не понял, даже если бы залез.

 Лидия Семина:

— Нет, вы бы все поняли, поверьте. Эти крыши в Чигирях эксперты друг другу как анекдоты пересылают.

 Андрей Добрый:

— А нет такого, что застройщики возражают против экспертных проверок?

 Лидия Семина:

— Разные застройщики бывают.

 Игорь Волобуев:

— Даже полукриминальные. Мы сейчас столкнулись с вопиющим примером безнаказанности и беспринципности со стороны продавцов. В качестве примера хотел рассказать о ситуации, сложившейся сейчас в Благовещенском районном суде. Дело в том, что когда застройщик посчитал общую цену решения вопроса проблемной ситуации, он отказался выплачивать деньги пострадавшим и ничего лучшего не придумал, как заняться прямым шантажом. Дело в том, что подъездные пути к домам этих пострадавших пролегают через его земельный участок. И он некий чейндж предложил: вы отзываете иски из судов, а я вам разрешаю ездить по моему земельному участку, либо я начинаю перегораживать, ставить заборы. То есть доехать или добраться до своего земельного участка и дома можно только на вертолете.

 Но есть выход и из этой ситуации, хотя пострадавшие обращались и в полицию, и в прокуратуру, и в администрацию, все советовали дружным строем маршировать в судебные органы, что они и сделали. Но дело в том, что есть такое понятие, как сервитут — это режим ограниченного пользования земельным участком в целях проезда и прохода. Собственники сейчас рассматривают вопрос обращения в суд с установлением режима сервитута на эти земельные участки. И это не одно дело, это целый пакет дел, связанных с этой проблемой.

 Андрей Добрый:

— Сколько стоит экспертиза новостройки, зависит ли она от площади и от того, приняли ли уже квартиру?

 Лидия Семина:

— Конечно, зависит. Если вы еще квартиру не приняли, то составляется акт. Вы приглашаете нас, мы выявляем недостатки и списочно их представляем для того, чтобы направить застройщику. Акт у нас стоит от трех до семи тысяч.

Если это экспертиза — то она уже судебная. Стоимость — от 15 до 50 тысяч — зависит от площади и вопросов, поставленных судом.

Андрей Добрый:

— А если человек, будущий собственник жилья, в котором нашли недостатков на 1,5-2 миллиона рублей, заказал бы экспертизу, которая бы выявила все минусы еще на этапе «непокупки»?

 Лидия Семина:

— Мы обычно отговариваем от покупки. 

Игорь Волобуев:

— Есть несколько вариантов решения этой проблемы. Один вариант: если эти недостатки являются существенными (это заключение делает эксперт — о наличии признаков существенности), в этой ситуации можно расторгнуть договор, соответственно взыскать уплаченные денежные средства и все убытки, связанные с расторжением этого договора. И этот вариант мы разъясняли своим пострадавшим клиентам.

Но дело в том, что когда они начали продумывать последствия, а это «материнский капитал», вновь оформлять ипотеку, вновь трелевать чемоданы, детей, и весь этот комплекс проблем… Они, конечно же, ужаснулись и сказали: «Нет, мы этот путь однозначно оставляем и выбираем другой путь — это соразмерное уменьшение цены договора на стоимость устранения недостатков, которые определяют эксперты в своих сметах».

Индивидуальное жилищное строительство — это еще и комплекс проблем, связанных с инженерными коммуникациями. Вопрос подключения, вопрос грамотной эксплуатации, вопрос прокладки этих инженерных коммуникаций — довольно злободневный. Собственники сталкиваются с ними зачастую не в первый год существования дома.

Андрей Добрый:

— Какой застройщик лучше всего в Благовещенске по качеству возводимого жилья и какой самый худший?

Игорь Волобуев:

— Вы меня насмешили, Андрей, вот честно. Исходят из личного опыта, это мое мнение, я не встречал в своей судебной практике ни одного застройщика, который бы строил без проблем. И, поймите, это невозможно в силу объективных причин. Все предвидеть невозможно.

Андрей Добрый:

— Происходит активная миграция населения из Амурской области, с Дальнего Востока, и многие выбирают мягкий климат Сочи, Краснодарский край. И наверняка там тоже возникают проблемы с недвижимостью?

Игорь Волобуев:

— Ездить по проблемным объектам приходится довольно часто. Нам приходилось отстаивать интересы наших бывших земляков в Калининграде, Москве, Санкт-Петербурге, Краснодаре, Сочи, Анапе, Белгороде, Новосибирске, Улан-Удэ, Владивостоке. Сочи — наиболее желанный кусочек счастья для наших пенсионеров, и зачастую они сталкиваются с довольно-таки существенными проблемами.

Несколько лет назад у меня был судебный процесс в Адлерском районном суде. Успешная семья приобрела несколько квартир в одной из элитных новостроек, вложила существенные средства еще на этапе строительства. Был грандиозный проект, бизнес-класса объект, высокая стоимость. Но, как оказалось, дом являлся самостроем. Город Сочи, мягко говоря, криминальный, не самый благополучный. В нашем конкретном случае на момент приобретения объекта Адлерский районный суд уже вынес решение о сносе этого дома. И мы все суды выиграли. И был такой красивый исполнительный лист со многими нулями, но по факту люди деньги не получили. Они остались и без жилья, и без денег.

Поэтому изучение рынка, мониторинг рынка — это одна из составляющих успешной сделки.

Андрей Добрый:

— Надо все проверить, прежде чем купить. А как правильно это сделать, куда человеку обращаться?

Игорь Волобуев:

— Собрать наиболее объемную и достоверную информацию, конечно, лучше с местными специалистами. Но сейчас и удаленно можно все сделать, потому что многие базы в открытом доступе. Не составляет труда, задавшись целью, собрать какую-то первичную информацию — через сайты тех же арбитражных судов, судов общей юрисдикции, сайтов судебных приставов и так далее. Чтобы иметь представление, с кем вы связываетесь, с чем вы связываетесь. Потому что поймите, исполнительный лист с большими суммами — это еще ничего не значит.

Лидия Семина:

— Возможно провести экспертизу жилья, которое находится в другом регионе. Мы тоже выезжаем по всей России, у нас на Сахалине были экспертизы. Можно по видеосвязи предварительно показать, чтобы нам дефекты заснять. Можно договориться о выезде, и тут уж надо действовать наверняка, потому что оплата дороги. Может быть, на месте будет проще экспертную компанию найти. Но если у нас есть масса [объектов], к примеру, подъезд, это не сильно будет по стоимости отличаться.

Игорь Волобуев:

— Только прилетел из Москвы, принимали объект — Москва-сити, все знают. Это сосредоточение финансового капитала, международного капитала на территории небольшого «островка». И даже несмотря на то, что повышенные требования к качеству эти объектов, все равно смотрим: панорамные окна, стекла финские завозились, до СВО, а в них присутствует окалина. То есть сварщики, которые проводили работы, немножко неаккуратно подошли к выполнению своих трудовых обязанностей и испортили окна. Человеческий фактор. Но позиционировать жилье бизнес-класса, премиум-класса и допускать подобные недостатки — ну как-то несолидно.

Андрей Добрый:

— Вопрос от читателя АСН24: «Ищем сейчас неспешно квартиру. Присматриваемся к «Пику» на Тайвани. Застройщик в нашей области новый, однако, почитав отзывы из других регионов, задумались. То есть и цена лакомая, и попасть впросак страшно. Можно ли как-то контролировать качество возводимого жилья на стадии строительства?»

Лидия Семина:

— Я здесь присоединюсь к мнению Игоря, что у всех застройщиков есть какие-то нюансы. Одно дело, когда квартира стоит три миллиона, а другое — когда аналогичная квартира стоит семь. Застройщиков идеальных не бывает.

Конечно, мы не можем на стадии строительства контролировать, вмешиваться, это делает Госархстройнадзор. Мы подключаемся на стадии, когда человека уже пригласили на приемку жилья, но до подписания акта. Это приемка новостройки.

То есть человек говорит застройщику, что будет присутствовать представитель экспертной организации при приемке. Эксперт приезжает, чаще всего я тоже выезжаю на эти обследования, мы списочно выдаем перечень недостатков, как правило, устранимых. Если есть неустранимые, мы их выводим в отдельную категорию. Тут уже дело человека, как он будет договариваться с застройщиком, либо расторгать договор.

Андрей Добрый:

— С какими недостатками и хитростями застройщиков чаще всего приходится иметь дело экспертам?

Лидия Семина:

— По сути проблема одна — это несоответствие требованиям законодательства при строительстве домов. Вводят в заблуждение, допустим, продают дома без отмостки, без контура заземления, строительные материалы не подготовлены, о чем человек знать не может. Например, доски свежие понабили, и началась усадка. Либо отсутствие гидроизоляции, пароизоляции, отсутствие утеплителя в стенах. И это визуально никак не увидишь, без вскрытия.

Андрей Добрый:

— Тут есть сложность — а как понять, что недостатки являются недостатками, тоже задают вопросы наши слушатели.

Лидия Семина:

— Помните, я вам говорила, что у нас примерно 50 процентов недостатков являются видимыми, остальные без вскрытия и без специального оборудования мы просто не увидим. То есть если дом не является собственностью человека, мы даже и смотреть не имеем права.

Но мы эти хитрости за восемь лет знаем, раскрываем. Плюс у нас есть инструментальные методы обследования, например, проверка вентиляционных систем. То есть у нас есть и визуальные обследования и инструментальные, не буду все перечислять, их очень много. Все инструменты у нас поверены, приборов очень много.

Андрей Добрый:

— Реально ли добиться от застройщика компенсации или исправления недостатков? Возможно ли привлечь к этому банк, ведь ипотечная квартира по факту находится в залоге у банка и не принадлежит еще новому собственнику?

Игорь Волобуев:

— В отношении банка — никак не привлечете. Потому что банк дает деньги. Другой вопрос — ответственность страховых компаний. Есть понятие страхового случая, и если ваш случай попадает под критерии страхового случая, тогда уже можно говорить о привлечении к гражданско-правовой ответственности страховой компании.

 В отношении устранения недостатков можно тоже поработать. Есть 214-й федеральный закон, статья седьмая, которая предусматривает алгоритм действий в этой конкретной ситуации. Можно либо соразмерно уменьшить цену договора, либо обязать застройщика устранить эти недостатки, либо за свой счет устранить и взыскать расходы.

Андрей Добрый:

— Можно ли получить компенсацию, если квартиру сдали с недостатками, на приемке не увидели, а заметили спустя время, неделю, например, или год?

Игорь Волобуев:

— Можно. У нас 214 ФЗ предусматривает пятилетний срок гарантии. То есть в течение пяти лет вы можете обратиться и взыскать скрытые строительные недостатки (инженерные недостатки три года).

Могу привести пример. Благовещенский городской суд рассматривает дело по застройщику ООО «Суперстрой». Люди столкнулись с тем, что промерзает стена с 1-го по 15-й этаж. Это один недостаток, а второй недостаток — ржавая вода. То есть люди второй год пользуются ржавой водой. Проводили забор воды санэпидемстанцией, и выяснилось, что до точки ввода в дом вода идеальная, а вот с точки ввода уже есть проблемы. Поэтому мы сейчас выходим на решение вопроса о назначении судебной строительно-технической экспертизы и металловедческой экспертизы. Будем делать выпилы труб и исследовать их на соответствие ГОСТ.

Мы всегда открыты для диалога, открыты для обсуждения проблемы, для того, чтобы дать профессиональную консультацию по интересующему вопросу.

Игорь Волобуев. Правовой центр «Волобуев & Партнёры», судебный эксперт, член Общественного совета Министерства юстиции Амурской области; член Ассоциации юристов России.

Тел.: (8914)538-58-58;

e-mail: prav_portal@mail.ru;

675000, г. Благовещенск, ул. Зейская, 156/2, офис 103;

www.Волобуев28.РФ

Лидия Семина:

— Мы работаем по предварительной записи, нам необходимо за сутки написать, что вы хотите прийти к нам на прием по телефону 8-963-80-00-311, это мой сотовый телефон. Все данные мы запишем и пригласим.

Реклама

Pb3XmBtzt6jZ3KLvNLGuTBWkGhe1mheXMdbjGc8