Долевое строительство — проблемы и перспективы развития

Ответственность застройщика за просрочку передачи объекта долевого строительства предусмотрена ч.2 ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ. Однако, согласно Постановления Правительства РФ от 26.03.2022 № 479, в период с 29.03.2022 года до 30.06.2023 года включительно не начисляются пени за нарушение сроков сдачи объекта долевого строительства.

В настоящее время в Амурской области долевое строительство осуществляет 17 застройщиков, которыми ведется строительство 35 многоквартирных домов. Графики строительства находится на особом контроле областного правительства.

Я понимаю, чем вызваны ваши обоснованные опасения в отношении механизма долевого строительства, но в настоящее время — не разделяю их.

К истории вопроса. После разрешения кризисной ситуации на рубеже 2010-2012 годов, связанной с банкротством ООО «Россия», к 2017 году остро назрела проблема формирования уже новой волны обманутых дольщиков, связанной с банкротством застройщиков ООО «СК «Городок», ООО «НЭП», ООО «Горизонт».

Пять лет назад новая армия «обманутых» насчитывала порядка 453 человека.

Почему областное правительство допустило повторение этой критической ситуации?

Это было обусловлено объективным фактором, связанным с несовершенством механизма правовой защиты участников долевого строительства. Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве» № 214 был принят еще в декабре 2004 года, периодически в него вносились всевозможные поправки. И только лишь введение с 1 июля 2019 года нового эффективного инструментария в виде проектного финансирования через эскроу-счета, коренным образом изменил ситуацию. Но ситуация к лучшему изменилась всего лишь несколько лет назад. Негативные процессы, которые мы все еще продолжаем наблюдать сегодня — это звонкое эхо предыдущего периода, доставшегося тяжким бременем всем нам в наследство.

Нужно отметить, что проблема эта решается. Возможно, не так быстро, как хотелось бы, но из областного бюджета уже было выплачено более 400 миллионов рублей 391 пострадавшему. Остальным в рамках Закона Амурской области № 204, должны до конца этого года передать квартиры.

Приобретать квартиру посредством долевого строительства, всегда было выгодно на начальной стадии «котлована», т.к. на старте цена, как правило, самая низкая. К сдаче объекта, она всегда возрастает. Вывести вам какую-либо математическую формулу у меня вряд ли получится, т.к. все ситуации имеют индивидуальный характер. Я лишь попытался обозначить общую тенденцию и высказал свое субъективное мнение.

На резкий всплеск цен рынка недвижимости существенное влияние оказало начало Специальной военной операции на Украине. Мы, по сути, столкнулись со стремительным и массовым бегством иностранных компаний, разрушением логистических цепочек поставок и запретом на свободное хождение иностранной валюты. В тот период, когда американский президент пообещал нам курс доллара в 200 рублей, многие наши соотечественники задавались единственным вопросом, куда необходимо срочно определить кровно заработанные, чтобы они не сгорели. Это и определило ажиотажный спрос на недвижимость в определенный краткосрочный период. Позже ситуация понемногу стабилизировалась. Но на сегодняшний день квадратный метр оказался сильно переоцененным. На вторичном рынке даже намечается некая тенденция снижения. На рынке новостроек также намечается положительная динамика стабилизации, но в более долгосрочной перспективе.

Одним из драйверов роста объемов долевого строительства в 2023 году должна стать реализация проекта комплексного развития территорий. В этом году стартует программа «Дальневосточный квартал», на которую многие возлагают большие надежды. Одна из приоритетных целей — сделать квадратный метр более доступным в стоимостном выражении. Этому будет также способствовать и льготная программа кредитования по дальневосточной ипотеке — до 2 %.

С этого года на местный строительный рынок заходит крупный застройщик — компания «ПИК». За началом масштабного строительства у нас в Благовещенске можно понаблюдать в районе улицы Шафира. Там начато возведение в лучших традициях новых архитектурных форм ЖК «Зея парк». Должно получиться недорого, технологично, современно и комфортно.

На сегодняшний день, строящееся жилье в Благовещенске представляет собой ликвидный актив. Не смотря на упомянутые вами миграционные процессы, появлением на рынке новых домов, спрос на недвижимость не падает. К профессиональным инвесторам и трейдерам я себя не отношу, т.к. никогда не вкладывался ни в крипту, ни в акции, ни в иные высоко рисковые активы. Чтобы иметь компетенцию в этом вопросе, как минимум необходимо иметь соответствующее профильное образование плюс невероятную звериную интуицию, в хорошем смысле этого слова. Среди моих многочисленных клиентов, чьи интересы я уже представлял в судах, подавляющая часть пострадала от отсутствия элементарных навыков работы с финансовыми инструментами. К таковым можно отнести и прогоревших векселедержателей, и пайщиков лопнувших кооперативов и любителей биржевых спекуляций. Результат почти всегда один – деньги сгорают, а затем наступает период затяжных судебных тяжб.

До начала СВО более-менее надежными, но не самыми прибыльными считались вложения в валюту и депозиты на сумму не более 1,4 млн рублей в одном банке. Учитывая специфику нашей сегодняшней экономической модели, сбережение кровно заработанных посредством их инвестирования в долевое строительство выгладит куда более привлекательным вариантом.

У любой, даже самой технологичной и передовой строительной фирмы есть свои внутренние проблемы, связанные с качеством строительства. Именно поэтому не могу вам порекомендовать в Благовещенске конкретного застройщика, у которого было бы все идеально.