После завершения Господдержки и изменения условий Семейной ипотеки регионы Дальневосточного округа вышли в лидеры по доле первичного жилья и ИЖС. В связи с этим Аналитический центр Домклик изучил, как теперь выглядит распределение ипотечного спроса в округе, и как изменилась востребованность различных типов жилья.
В фокусе внимания исследователей находилось распределение ипотечных сделок по основным типам недвижимости (квартиры на первичном и вторичном рынке, ИЖС и загородная недвижимость) за первое полугодие и за июль-август 2024 года. Кроме того, аналитики Домклик оценили стоимость предложения во всех субъектах Дальневосточного округа.
Текущий материал является продолжением цикла статей, посвященных спросу и стоимости предложения в различных федеральных округах РФ. Ранее эксперты Домклик оценили рынок спроса и предложения в Приволжском и Северо-Западном федеральных округах.
Какую недвижимость покупали в ипотеку в Дальневосточном федеральном округе
Регионы Дальневосточного федерального округа. Распределение ипотечных кредитов Сбера по типам недвижимости в июле-августе и в первом полугодии 2024 года: приобретение первичных и вторичных квартир (обозначены как «Первичное» и «Вторичное (квартиры)» соответственно), индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), загородная недвижимость. «Остальное» включает в себя нецелевые кредиты под залог недвижимости, рефинансирование, военную ипотеку. Данные отсортированы по доле первичного рынка в июле-августе 2024 года. Дополнительно приведены данные по всему округу в целом («ДФО»). Не отмечены те числовые значения, которые меньше 1 %.
Первичный рынок
После отмены Господдержки и корректировки Семейной ипотеки доля первичного рынка в общем количестве ипотечных выдач в ДФО не уменьшилась, а наоборот, выросла: показатель увеличился с 30,7 % в первом полугодии до 35,5 % в июле-августе. Поддержку рынку новостроек обеспечила в большей степени «Дальневосточная и Арктическая ипотека»: 81,6 % сделок на первичном рынке было заключено по этой программе (в первом полугодии значение было равно 41,1 %).
В июле и августе лидерами в ДФО по доле первичного рынка стали Республика Саха (Якутия) (46,8 %), Республика Бурятия (41,2 %) и Приморский край (37,6 %). В первых двух регионах показатель относительно первого полугодия вырос больше всего – на 10,9 п.п. и 13 п.п. соответственно. В июльском отчете эксперты Домклик отмечали, что эти регионы лидируют по доле новостроек среди всех регионов России.
Наименьшая доля выдач на новостройки в июле и августе была зафиксирована в таких субъектах РФ, как Магаданская область (10,6 %), Камчатский край (14,9 %) и Амурская область (20,9 %). Эти регионы отличались невысокой долей новостроек и ранее, до отмены Господдержки и ужесточения Семейной ипотеки.
При этом среди регионов ДФО только в Магаданской области и Камчатском крае мы наблюдали снижение доли выдач относительно первых шести месяцев 2024 года (на 10,2 п.п. и 9,8 п.п. соответственно). Просадка в Магаданской области произошла, несмотря на то что регион входит в список субъектов РФ, на которые распространяются условия расширенной Семейной ипотеки.
ИЖС
Доля выдач на ИЖС резко снизилась после корректировки льготных программ — с 21,4 % до 11 %. Аналитики Домклик полагают, что причина столь резкого сокращения кроется не только в отмене Господдержки и изменении Семейной ипотеки, но и в снижении ценовой доступности строящихся частных жилых домов. По статистике ипотечных сделок Сбера, медианная стоимость лота на рынке ИЖС непрерывно увеличивалась с января по август: прирост с начала года составил 25,3 %. На первичном и вторичном рынках цены практически не изменились.
Сокращение сегмента ИЖС относительно января-июня 2024 года пережили практически все регионы ДФО. Наиболее масштабное снижение доли выдач произошло в Республике Бурятия (-19,7 п.п.), Республике Саха (Якутия) (-15,9 п.п.) и Сахалинской области (-13,5 п.п.).
При этом наименьшая доля выдач в июле и августе зафиксирована в Хабаровском крае (4,6 %), Амурской области (6 %) и Приморском крае (10,8 %). В Магаданской области сделки на рынке ИЖС и вовсе отсутствуют.
Вторичный рынок (квартиры)
Доля выдач на рынке готового жилья увеличилась незначительно — с 43,6 % (первое полугодие 2024 года) до 49,5 % (июль и август 2024 года).
В первую очередь, показатель вырос из-за оттока покупателей с рынка ИЖС, на котором аналитики Домклик отметили рост стоимости строящихся частных жилых домов (показано ранее).
Кроме того, в текущих рыночных условиях поддержкой вторичного рынка выступает «Дальневосточная и Арктическая ипотека». Напомним, что программа распространяется не только на новостройки и ИЖС, но и на вторичный рынок. Так, в июле и августе около половины всех сделок (46,1 %) по покупке квартир на вторичном рынке проходят по программе «Дальневосточная и Арктическая ипотека».
Наибольшая доля выдач на вторичные квартиры наблюдалась в Магаданской области (85,6 %), Амурской области (69,2 %) и Камчатском крае (62,4 %). Интересно, что в первых двух регионах доля кредитов по программе «Дальневосточная и Арктическая ипотека» на рынке готового жилья была наиболее высокой — 61,1 % и 62,1 % соответственно.
Наименьшая доля выдач в сегменте готового жилья — в Республике Саха (Якутия) (33,9 %), Республике Бурятия (44 %) и Приморском крае (47,2 %).
Алексей Лейпи, директор дивизиона «Домклик» Сбербанка:
«В первом полугодии «Дальневосточная и Арктическая ипотека» в ДФО была наиболее востребованной среди всех льготных программ ипотечного кредитования. После отмены Господдержки и корректировки Семейной ипотеки доля региональной программы стала еще больше: показатель увеличился с 35,6 % всех выдач в первом полугодии 2024 года до 61,2 % в июле-августе».
Вторичный рынок (Загородная недвижимость)
Вторичный рынок загородной недвижимости в ДФО не отметился особой активностью: в июле и августе его доля в общей структуре ипотеки составила всего 1,2 % (+0,4 п.п. с первого полугодия 2024 года). При этом во всех выделенных регионах показатель не превышает 3 %.
Сколько стоит жилье в ДФО. Анализ предложения
Стоимость недвижимости в регионах Дальневосточного федерального округа: квартиры на первичном и вторичном рынках (площадью 50 кв.м.) и загородные дома (площадью 100 кв.м.). Дополнительно приведены данные по всему округу в целом («ДФО»). На карте не приведена стоимость новостроек в Еврейской автономной области, Магаданской области и Чукотском автономном округе, а также стоимость загородных домов в Чукотском АО из-за отсутствия предложения. Данные витрины Домклик на август 2024 года.
Анализ объявлений на сайте Домклик показал, что в Дальневосточном округе наибольшая стоимость предложения в начале августа отмечается на рынке новостроек: покупка стандартной квартиры площадью 50 кв. м. обойдется в 8,3 млн рублей. Поменьше стоит стандартный частный дом площадью 100 кв. м. (6,6 млн руб.). Еще меньше — вторичная квартира площадью 50 кв. м. (6,3 млн руб.).
Первичный рынок. Наиболее дорогим направлением на первичном рынке стала Сахалинская область: стандартная квартира (50 кв. м.) стоит 9,7 млн рублей. К дорогим регионам также относятся Камчатский (9 млн) и Забайкальский край (8,7 млн).
Дешевле всего новостройку можно купить в Республике Бурятия (6,4 млн) и Амурской области (7,4 млн). При этом предложение жилья полностью отсутствует в Еврейской автономной области, Магаданской области и Чукотском автономном округе.
Вторичный рынок. Что касается вторичного рынка, дороже всего стандартные квартиры (50 кв. м.) продаются в Амурской области (7,6 млн рублей), Чукотском автономном округе (7,5 млн) и Камчатском крае (7 млн).
Дешевле всего — в Еврейской автономной области (3,8 млн), Хабаровском крае (5,1 млн) и Забайкальском крае (5,6 млн).
Загородные дома. На рынке загородных домов наиболее дорогие лоты (100 кв. м.) можно приобрести в Амурской области (9,1 млн), Республике Саха (Якутия) (8,5 млн) и Сахалинской области (8,2 млн).
Наиболее дешевые — в Еврейской автономной области (3,9 млн), Забайкальском крае и Республике Бурятия (по 5,1 млн).
Методология: как и что считали аналитики
В текущем исследовании аналитики Домклик рассмотрели ипотечные сделки Сбера в регионах Дальневосточного федерального округа (ДФО). В исследовании приводятся данные по всем регионам округа, за исключением Еврейской автономной области и Чукотского автономного округа, поскольку в них не зарегистрированы ипотечные сделки.
Было оценено распределение выдач по таким типам недвижимости, как квартиры в новостройках, квартиры на вторичном рынке, индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), загородные дома. Эксперты сравнили два периода – первое полугодие 2024 года (период до отмены Господдержки и корректировки Семейной ипотеки) и июль-август (период после обновления условий льготной ипотеки).
Дополнительно аналитики Домклик изучили объявления о продаже недвижимости в субъектах ДФО (данные Домклик на начало августа 2024 года). В ходе исследования были получены:
- стоимость стандартной квартиры на первичном и вторичном рынках (произведение медианной стоимости квадратного метра и стандартной площади 50 кв. м.);
- стоимость стандартного загородного дома (произведение медианной стоимости квадратного метра и стандартной площади 100 кв. м.).
