«Ситуация не уникальная», — разводит руками чиновник, курирующий ЖКХ в регионе, попросивший не называть его имени. Он признается, что не может разобраться даже с собственным «управдомом»: «Проголосовали [на общем собрании жильцов] за смену управляющей компании, расторгли договор, а платежки по-прежнему приходят».
Сейчас рынок управления жильем напоминает «дремучий лес», признает Чибис. По оценкам Минстроя России, лицензирование отсеет 20 % управляющих компаний, а механизм аннулирования лицензии сделает конкуренцию более добросовестной. Это должно привлечь инвесторов, ведь сам рынок стабилен в любой кризис: люди могут экономить на чем угодно, но не на оплате услуг ЖКХ.
Триллионы в трубу
На жилищно-коммунальное хозяйство в России тратится больше денег, чем на образование и оборону, с удивлением говорил премьер Дмитрий Медведев на встрече с активом партии «Единая Россия» в июне прошлого года. «Вдумайтесь — денег больше, чем мы тратим на вооруженные силы», — подчеркнул премьер, назвав ЖХК «самой проблемной сферой, которая существует у нас в государстве». Цифр Медведев не привел, но в 2014 году расходы федерального бюджета на национальную оборону составили 2,48 трлн руб., на образование — 638,3 млрд руб.
Минстрой оценивает ежегодный оборот сектора ЖКХ более чем в 4 трлн руб., это примерно 5,6 % ВВП за 2014 год. По одну сторону этого рынка — жители России, которые платят эти деньги, по другую — поставщики коммунальных услуг, получающие их за поставки тепла, электричества и воды. Между ними есть еще одно звено — управляющие компании, которые собирают квартплату для расчета с поставщиками услуг, а также занимаются ремонтом и обслуживанием домов.
По словам Чибиса, за год через управляющие компании России проходит около 2,5 трлн руб. Из них 2 трлн — транзитные платежи коммунальщикам, 500 млрд — выручка управляющих компаний за их услуги (остальные 1,5 трлн руб. идут мимо «управдомов» — как прямые платежи или через расчетные центры, уточняет замминистра). Формально за транзит платежей управляющие компании не получают комиссию или вознаграждение, на практике на них можно хорошо заработать — например, класть деньги на краткосрочные депозиты. Такие случаи участились в конце 2014 года, отмечает Андрей Чибис. В декабре доходность по некоторым вкладам превысила 20 % (крупнейшие банки, например, Сбербанк, — не исключение) — так банки отреагировали на повышение ключевой ставки Центробанка.
Точных данных о количестве управляющих компаний не существует. На портале фонда reformagkh.ru зарегистрировались 49 тыс. управляющих компаний, рассказывает заместитель гендиректора госкорпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ» Олег Рурин, в том числе 25 тыс. товариществ собственников жилья (ТСЖ) и более 4 тыс. жилищно-строительных кооперативов. Сколько их еще, неизвестно: пока регистрация на сайте фонда не является обязательной. Рурин считает, что на сайте фонда раскрыли данные компании, которые управляют примерно 4/5 всех многоквартирных домов в России.
Крупных игроков на этом рынке нет — в основном это региональный бизнес, говорит Андрей Чибис. Консолидация рынка находится еще в зачаточном состоянии, подтверждает Рурин. Игроки с долей в 5 % рынка или более ему неизвестны: «Пока укрупнение происходит на уровне муниципалитетов, в лучшем случае — на уровне регионов». В течение двух-трех ближайших лет федеральные игроки вряд ли появятся, прогнозирует Рурин. Почему такие огромные деньги не привлекают крупный бизнес?
Обороты рынка действительно впечатляют, признает Александр Ручьев, президент группы компаний «Мортон», одним из направлений которой является управление жильем: «Когда их видишь, то кажется — это Клондайк». Но рентабельность на нем очень низкая, максимум 5–7 %, сетует он. Выручка здесь так же велика, как велики затраты и риски, добавляет исполнительный директор управляющей компании NAI Becar Виктор Козин (российское подразделение NAI Global — 300 млн кв. м в управлении по всему миру). Другие эксперты и участники рынка считают, что доходность этого бизнеса может быть гораздо выше.
«Карманная» рентабельность
Обычно больше 5 % рентабельности компании не показывают, но реально она «явно выше 10–15 %», уверен Олег Рурин. Финансовая отчетность управляющей компании не всегда показательна, отмечает он: центр прибыли часто находится в «карманных» подрядных организациях. «В подрядчиках и сидит основной бизнес», — согласен сотрудник одной из управляющих компаний, добавляющий, что средняя рентабельность бизнеса по управлению составляет 10–15 %. Она может быть и еще выше: «зависит от мастерства каждого игрока», иронизирует он.
Как правило, вокруг управляющей компании создается пул субподрядчиков, которые занимаются обслуживанием домов. В конце года управляющая компания отчитывается перед жильцами, на что деньги действительно были потрачены: например, 1 млн в месяц за уборку территории 100 домов. Подтверждением служат документы подрядчиков, поясняет сотрудник управляющей компании: «А уж как образуется цена там — это, образно говоря, коммерческая тайна».
Две самые популярные схемы повышения неучтенной рентабельности — невыполнение заявленных работ и завышение их стоимости, говорит Чибис. Самая распространенная — первая, добавляет начальник управления эксплуатации СК «Кловер Групп» Михаил Корепанов. На «видимых» работах — уборке территории, мытье полов и окон — стараются не экономить, продолжает он, это лишь 10 % выручки, основная «оптимизация» происходит в обслуживании инженерных сетей. Такие работы составляют 30–40 % чека за управление домом, а отследить их выполнение практически невозможно, объясняет Корепанов.
Другой способ — размещение рекламы на доме или платежного терминала в подъезде. Компании обязаны согласовывать это с жильцами и делиться с ними прибылью, но можно этого и не делать. «Если жители с головой, они могут потребовать узнать, кто за это платит и куда идут средства», — говорит сотрудник одной из компаний. Риски меньше, если речь идет о труднодоступном имуществе вроде чердаков, подвалов или крыш, которые можно сдавать внаем или под базовые станции сотовых операторов.
Откровенное воровство платежей за коммунальные услуги в последнее время встречается реже, говорит сотрудник одной из управляющих компаний: «Сейчас с этим строже». Раньше за год-полтора можно было собрать внушительную сумму и подать на банкротство — средний срок жизни управляющей компании составлял три года, говорит он: «Перед банкротством нужно было покрасить подъезды, завести новую компанию и назвать ее примерно так же, чтобы у жильцов в голове не клинило».
Даже если вести бизнес честно, управляющая компания будет всего лишь «высокорисковой прокладкой», категоричен сотрудник одной из таких компаний. Не все жильцы оплачивают услуги ЖКХ вовремя, жалуется он, а коммунальщики всегда выставляют счета за все потребленные услуги. Долги накапливаются, за три-пять лет становясь неподъемными, говорит он, и при желании коммунальщики в любой момент могут обанкротить любую управляющую компанию.
«Дикая борьба за управление домами — ответ всем скептикам, которые утверждают, что это не бизнес», — парирует Андрей Чибис.
Коммунальное рабство
О борьбе на рынке ЖКХ Чибис знает не понаслышке: ему лично приходится разрешать конфликты между управляющими компаниями, которые часто напоминают бандитские разборки. Это десятки тысяч случаев ежегодно, говорит исполнительный директор НП «ЖКХ Контроль» Светлана Разворотнева.
Недавний пример — конфликт в Ижевске, вспоминает Чибис. Жильцы девятиэтажки решили отказаться от услуг управляющей компании ООО «Единая УК» и выбрали новую. Но «Единая УК», директором и единственным учредителем которой, по данным «СПАРК-Интерфакс», является депутат Госсовета Удмуртии Наиль Кутдузов, заблокировала решение собственников, оспорив его в суде. Когда суд поддержал жильцов, «Единая УК» пошла другим путем: установила сигнализацию на подвал, в котором располагались домовые коммуникации.
«Когда аварийная бригада новой управляющей компании попыталась туда проникнуть, приехал ЧОП и положил всех в снег», — рассказывает Андрей Чибис. Потом «Единая УК» просто заварила вход в подвал и освободила дом только после того, как на место вылетел лично заместитель министра строительства и ЖКХ. Наглость таких компаний чаще всего имеет одну причину, которая известна всем в стране.
Управляющие компании часто аффилированы с местными властями, говорил Владимир Путин во время прямой линии в 2013 году. «Это такие микроквазимонополисты на рынке, которые забивают в конечную плату все, что можно забить… наворачивая на этом огромные деньги, неподъемные для граждан», — сказал Путин.
Бизнес управления жильем до сих пор во многом монополизирован и так или иначе связан с действующими и бывшими муниципальными чиновниками, признает Чибис. Формально 80 % российских управляющих компаний являются частными, но большинство из них «условно частные», говорит заместитель министра. Это либо приватизированные ЖЭКи и ДЭЗы, либо компании, созданные в начале 2000-х по инициативе местных властей...
Продолжение читайте на сайте РБК.
