История одного «мусоропровода» - 03. Строители-грабители, или сколько стоит 1 кв.м жилья?

Если не знать, что тебя «развели на бабки», то ты как будто ничего и не потерял, даже наоборот, уверен, что приобрел именно то, за что заплатил. И тревожиться не о чем.

Поэтому особо чувствительным, пожалуй, стоит задуматься – читать ли дальше.

Проект, с заложенным в него проектировщиками потенциалом, взялась реализовывать одна из сравнительно недавно созданных в Благовещенске строительных организаций. Создана – на капитал китайский, директор, бухгалтер, главный инженер, прораб и прочие – наши. Для удобства назовем ее АПС.


Строители АПС утвердили проект, начали заключать договоры об участии в долевом строительстве и приступили к возведению жилого комплекса. При этом взялись за дело творчески. Оценив по ходу предусмотренные проектом возможности заработать, «денежноемкость» решили увеличить. Взяли, написали проектировщикам письмо и предложили утеплить изнутри помещения не в одной, как в проекте, а во всех пяти блок-секциях.

Проектировщики, конечно, согласились.

Зачем? Ведь «внутреннее» утепление не соответствует строительным правилам!

Перефразируя классика: если что-то «зажигается», то, скорее всего, это нужно тому, кто зажигает.

В первом эпизоде с названием «Теория» мы теоретизировали: если увеличить себестоимость строительной продукции, то уменьшится налоговая база, увеличится стоимость одного квадратного метра общей площади объекта строительства. Так вот, предусмотренная проектом стоимость материалов для утепления составляла около 250 рублей на один квадратный метр общей площади. Стоимость материалов для утепления всех помещений тянуло более, чем на 2 миллиона. Это без учета стоимости работ, энергии, сопутствующих и расходных материалов, доставки, утепления подвала и т.п.

И еще. Помните умозаключение из предыдущего эпизода сериала ("Проект";): если в договорах об участии в долевом строительстве указать площади квартир, на толщину утеплителя уменьшенные, а утепление не построить, то по окончании строительства реальные площади квартир заведомо «неожиданно» увеличатся на площадь непостроенного утепления.

И, о, чудо! Незадолго до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию строители написали проектировщикам письмо и предложили утепление изнутри помещений не строить.

Проектировщики, конечно, согласились.

Строители утепление не построили, да, собственно, вряд ли собирались.

По окончании строительства оказалось, что общие площади квартир стали больше, примерно, на 6 – 7 процентов. Стоит ли удивляться, что это сопоставимо с площадями непостроенных в квартирах внутренних утеплений? В зависимости от «начальных» площадей квартир и установленных в договорах цен квадратного метра, доплата за «нежданный» прирост составила, примерно, от 200 до 235 тысяч рублей.

В жилом комплексе 150 квартир.

Проект строительства для строителей является документом неукоснительного исполнения, если что-то иное особо не оговорено в договоре долевого строительства.

Во времена социализма, когда строительство оплачивалось средствами государственного бюджета, всевозможная экономия этих средств была делом похвальным – деньги оставались в бюджете.

Сейчас же за все платит «частник».

Казалось бы, чего напрягаться и экономить чужие деньги, которые, к тому же, тебе дали для того, чтобы ты построил все, что проект предусматривает и договор долевого строительства не исключает. Ну, например, жилой дом с мусоропроводом.

Но, наверное, в строителях АПС накрепко засело стремление к экономии.

А может быть, они, начав возведение дома, получив деньги от участников долевого строительства, просто забыли, что в проекте значатся мусоропроводы, и перекрытия лестничных площадок начали перекрывать плитами без отверстий для прохождения стволов этих самых мусоропроводов?

Спохватившись, или по иной причине, строители написали проектировщикам письмо и предложили мусоропроводы исключить.

Проектировщики, конечно, согласились.

Строители мусоропроводы не построили. Судя по всему – и не собирались.

Стоимость одного мусоропровода могла быть от 200 до 500 тысяч рублей.

Это без учета стоимости работ, энергии, сопутствующих и расходных материалов, доставки и т.п.

В жилом комплексе по проекту мусоропроводов пять.


Вне зависимости от причин, по которым мусоропроводы не построили, строители то, что строить это важное инженерное сооружение современного многоквартирного дома не будут, с участниками долевого строительства не обсуждали.

Вспомним, что жилой комплекс строился на деньги, полученные от граждан – участников долевого строительства. Не построив мусоропроводы, строители, конечно, сэкономили и фактически себестоимость строительной продукции снизили. Но, с одной стороны, часть денег дольщиков, сбереженных таким образом, дольщикам НЕ ВОЗВРАЩЕНА. А с другой – участники долевого строительства, рассчитывавшие, наверное, купить современное жилье, теперь живут в многоэтажных блок-секциях БЕЗ МУСОРОПРОВОДОВ.

Кстати, деньги, сбереженные за счет непостроенного утепления помещений изнутри, участникам долевого строительства ТОЖЕ НЕ ВЕРНУЛИ.

Творчество строителей «внутренним утеплением» и мусоропроводами не ограничилось.

Более тридцати раз они обращались к проектировщикам с письмами, в которых предлагали исключить те или иные проектные решения, работы и материалы, применить материалы с более низкими эксплуатационными свойствами и характеристиками по сравнению с проектными.

Проектировщики, конечно, согласились.

Так, например, предусмотренные проектом сваи заменены на более короткие.

Чугунные канализационные трубы, которые по проекту следовало использовать для сооружения канализационных стояков, заменены на трубы пластмассовые. Может строители хотели обеспечить в квартирах возможность релаксации – наслаждаться звуком текущей по канализационному стояку воды, словно возле водопада. Но одна чугунная труба может быть дешевле пластмассовой на 600-1000 рублей. Совокупная длина канализационных стояков в жилом комплексе может составлять не менее 160 метров.

Стены подвала, как и стены квартир, по проекту следовало якобы утеплить изнутри. Но за месяц до сдачи жилого комплекса в эксплуатацию строители предложили это утепление исключить.

Водовод, которым к дому подведена холодная вода, сооружен из полиэтиленовых труб вместо высокопрочных чугунных. Разница в цене немалая.

Цоколь дома отделан не керамической плиткой, а штукатуркой и фасадной краской. В общем-то – мелочь.

«Подумаешь – трубы, цоколь!», скажет убежденный оптимист. И будет по-своему абсолютно прав – жилой комплекс построен, люди жилье получили.

Просто объект строительства не достиг тех качественных характеристик, которые были запроектированы и, понятно, стал ЗНАЧИТЕЛЬНО ДЕШЕВЛЕ. А сбереженные за счет удешевления строительства деньги участникам долевого строительства НЕ ВОЗВРАЩЕНЫ.


«Однако, какие деньги! Проект то, изменялся!», буркнет пессимист.

А вот здесь торопиться не надо.

Сначала пример.

Допустим, заказали вы у портного пошив зимнего пальто, выбрали фасон, оплатили материалы и работу. Пришли получать заказ, а у пальто нет мехового воротника и любимых вами накладных карманов. Видя ваше огорчение, портной объясняет, что, как сообщили из некоего Дома мод, с которым он консультировался, меховые воротники и накладные карманы не в моде.

Устроит ли вас ответ портного? Не воскликните ли вы: «Какое отношение Дом мод имеет к моему заказу!? Меня про изменение фасона не спрашивали! Где деньги, которые я дал на воротник и карманы!?».

По существу, с участием в долевом строительстве ситуация такая же. Договор участия в долевом строительстве — это тоже договор подряда. Только вот внести изменения в проект строительства — это далеко не одно и то же, что изменить фасон пальто. Внесение изменений в проект строительства — несравнимо более серьезная, специальная процедура, установленная и обусловленная законодательно. Сама причина возникновения желания что-то поменять в проекте может обусловливаться только необходимостью и должна быть убедительно объяснена. Более того, после заключения договора об участии в долевом строительстве, изменение проекта должно рассматриваться еще и как изменение соответствующей части этого договора, что в одностороннем порядке не допускается.

Имеет ли отношение к договору о долевом строительстве переписка строителей с каким угодно третьим лицом, в договоре не участвующем? Пусть даже с проектировщиками. Конечно, нет.

Сама же переписка АПС с проектировщиками ни по форме ни по существу требованиям законодательства не отвечает и не то, что как изменение, а даже как согласие проектной организации на внесение в проект изменений рассматриваться не может.

Таким образом, для участников долевого строительства — проект вроде, как бы, со слов строителей, частично изменен; а для официальных органов — в документах проекта изменений нет.


Получается, что себестоимость строительства уменьшена, а налоговая база не увеличилась; произведено работ и материалов затрачено меньше, а квадратный метр стоит дороже. Парадокс!

Вытекающий результат — то, что передано участникам долевого строительства после завершения строительства жилого комплекса и то, за что с них взяли деньги при заключении договора, друг другу не соответствует. Построенный жилой комплекс вряд ли можно назвать современным жильем. Фактическая стоимость квадратного метра общей площади объекта строительства значительно ниже указанной в договоре, а сэкономленные строителями в ходе строительства деньги участников долевого строительства остались у строителей.

Можно ли предположить другое?

Строительные организации, как и прочие организации коммерческие, целью своего существования имеют получение прибыли. Это нормально. Только есть ли у руководителей отдельных пределы жажде наживы?

Что же делать? Как за свои деньги получить сполна то, на что они потрачены?


Сколько реально стоит квадратный метр жилплощади?

Уверен, квадратный метр общей площади объекта строительства стоит 45-50 тысяч рублей, но с установленными в квартирах унитазами, ваннами, прочей сантехникой, межкомнатными дверями, с улучшенной отделкой в квартирах и отделкой в прочих помещениях. И, конечно, с мусоропроводами.

Передавать для бесконтрольного расходования собственные деньги в любой сумме, конечно, неразумно.

Но возможен ли эффективный контроль со стороны участника долевого строительства?

Да, возможен. Хотя это, конечно, не просто — может статься, что контроль будет мешать умыкнуть часть ваших денег.

Остановлюсь на следующем. Практика показывает, что существует несколько принципиально важных этапов участия в долевом строительстве: принятие решения о сотрудничестве с той или иной строительной компанией; заключение договора об участии в долевом строительстве; контроль хода строительства; принятие решения о подписании акта приема-передачи построенного объекта строительства.

Следует принять за правило: в начале каждого из перечисленных этапов, перед совершением юридически значимых действий целесообразно советоваться с тем, кто в вопросе разбирается.

О том, к чему может привести несоблюдение этого правила мы говорили выше.