Эпизод второй. Проект.

Начало «мусоропровода».

В 2013 в Амурскую региональную общественную организацию защиты прав потребителей «ПОТРЕБИТЕЛЬ» обратились участники долевого строительства одного из многоэтажных жилых комплексов с просьбой о помощи в защите прав. Общественная организация через суд отстояла права участников долевого строительства, нарушенные строительной организацией.

Но, по мнению общественной организации, многое из ставшего известным в процессе анализа доступных материалов, является характерным для сферы долевого строительства в областном центре.

Надеемся, знание обстоятельств дела будет способствовать реализации участниками долевого строительства гарантированных законодательно прав и интересов, а также поможет осознанно принимать необходимые действия для их защиты.

С чего все началось

В 2006 проектная организация подготовила базовый проект планировки и застройки Западной промышленной зоны Благовещенска. Этот базовый проект явился основой для разработки нескольких рабочих проектов строительства многоэтажных жилых комплексов.

Жилые комплексы состоят из четырех девяти- десятиэтажных и одной четырнадцатиэтажной блок-секций. Один из этих жилых комплексов построен и сдан в эксплуатацию в 2013 году.

e07494398643f855ccbcbc5a54eafac6.jpg

Рабочие проекты жилых комплексов, конечно, предусматривают строительство мусоропроводов в каждом из подъездов каждой блок-секции, внутреннюю отделку помещений и содержат другие проектные решения, делающие проектируемое жилье современным и комфортным.

Однако, как следует из проведенного исследования, особая примечательность проектов строительства жилых комплексов, о которых идет речь, в том, что проектировщики запроектировали там утепление ограждающих стен изнутри. То есть слой утепляющего материала, согласно проекту, должен располагаться на стенах внутри жилых и нежилых помещений.

Спорное решение

Такое «внутреннее» утепление спроектировано только для девяти- и десятиэтажных блок-секций и только для первого — пятого этажей. О такой избирательности «внутреннего» утепления ограждающих стен позже, а сейчас — о примечательности этого проектного решения.

Допустимо ли вообще утепление с внутренней стороны ограждающих конструкций?

0787b3873697c3c26b4000487728d4de.jpg

Стена, утепленная изнутри, не прогревается, так как она изолирована утеплителем от тепла внутри помещения. Влага из воздуха конденсируется под утеплителем на поверхности ограждающей стены. Это ведет к намоканию стены и утеплителя и ухудшению характеристик теплоизоляционного материала. Возникает угроза промерзания. Результат — появляется плесень, грибок, риск разрушения строительных конструкций.

Поэтому строительные правила предписывают не применять утепление с внутренней стороны ограждающих конструкций, даже при реконструкции зданий.

Зачем проектировать то, что не соответствует строительным правилам?

Возможно ли, что специалисты крупной проектной организации гражданского строительства, разработавшие проекты, и его руководители, проекты утвердившие, не знают требований строительных правил? Вряд ли.

Проект строительства многоэтажного дома после разработки проходит экспертизу на соответствие градостроительным, строительным и иным нормам. Только положительное заключение экспертизы позволяет использовать проект для строительства. Так как, например, один из жилых комплексов, о которых мы говорим, построен и сдан в эксплуатацию в 2013, то заключение по проекту строительства этого жилого комплекса могло быть только положительным. «Внутреннее» утепление экспертиза из проекта не исключила. Это тоже вызывает вопросы.

Может быть существуют строительные нормы, не найденные при изучении вопроса, допускающие проектирование «внутреннего» утепления части жилых помещений многоэтажных домов во вновь разрабатываемых проектах? Но прямое противоречие в нормативных документах кажется маловероятным.

Некоторые документы проекта строительства жилого комплекса могут свидетельствовать, что, хотя в строительный проект и включено утепление ограждающих стен изнутри, но реальное его сооружение заведомо не планировалось. Забегая немного вперед, скажу, что, несмотря на наличие в проекте решения по «внутреннему» утеплению, в действительности это утепление не построено.

Тогда что же, неужели спроектированное «внутреннее» утепление является фиктивным?

Зачем проектировать то, что не соответствует строительным правилам и включать в проект то, что заведомо построено не будет?

Отчасти ответ на этот вопрос, возможно, кроется в наших с вами предыдущих теоретических рассуждениях о сметной стоимости строительства.

В чем же соль?

Предусмотренное проектом утепление ограждающих стен изнутри предполагает увеличение объемов выполняемых работ, использованных материалов, оплаты труда рабочих, то есть увеличение проектной стоимости строительной продукции. Проектная стоимость является основанием для формирования цены квадратного метра жилья. Фиктивные работы и расход материалов на утепление ограждающих стен изнутри создают возможность завышения стоимости квадратного метра жилья и уменьшения налоговой базы.

А если это утепление является фиктивным, но, по документам, имеющим свою стоимость, то часть денег, полученных от участников долевого строительства, соответствующая расчетной стоимости «внутреннего» утепления, заведомо в ходе строительства израсходована не будет. Появятся сбереженные деньги.

Вполне может быть, что возможна и еще одна причина такого, как кажется, странного проектного решения.

В графических документах проекта жилого комплекса, построенного в 2013 году, и на приложенных к договорам участия в долевом строительстве планах квартир, изображены границы «внутреннего» утепления помещений. Однако ни ширина, ни длина этих помещений ни на чертежах, ни на планах не проставлены. Поэтому не понятно, уменьшены ли указанные на чертежах и на планах площади помещений на площади, занятые утеплителем.

b275acf194475f1b1fd6d5681140fa49.jpg

Утепление ограждающих стен изнутри за счет толщины слоя утеплителя занимает некоторую площадь квартиры. Исключение «внутреннего» утепления освобождает занимаемую им площадь, в результате площадь квартиры увеличивается. Если проектное решение о «внутреннем» утеплении изнутри является фиктивным, то участникам долевого строительства по завышенным ценам проданы квартиры, площади которых в действительности на толщину утеплителя не уменьшены.

Если в договорах об участии в долевом строительстве указать площади квартир, на толщину утеплителя уменьшенные, то по окончании строительства реальные площади квартир заведомо «неожиданно» увеличатся на площадь непостроенного утепления. За якобы «неожиданную» дополнительную площадь квартир можно от участников долевого строительства получить доплату, а по существу продать якобы дополнительные квадратные метры повторно.

Объективная реальность

Кто-то скажет, у автора разгулялась фантазия, это всего лишь плод его воображения. Возможно и так. Это лишь личное оценочное мнение.

Но, вот, разработанный не профанами, а профессионалами из проектной организации рабочий проект строительства жилого комплекса — это объективная реальность. И проектное решение утеплить ограждающие стены изнутри — тоже объективная реальность.

Итак, проект строительства готов. Нужна строительная организация, готовая реализовать весь его потенциал.

Продолжение следует…